三季度，楼市是冷还是热，已经明牌。
轮到豪宅扎堆
这两天，深圳公布今年3季度的新房供应。
虽然是按照往常的惯例，公布入市的计划，但今年3季度的项目很多都可圈可点。
毕竟这个表，基本决定整个深圳市场接下来的市场节奏以及热度，也决定整个深圳新房的格局。
首先可以看到，供应计划表内的数据，计划供应共计7212套。
这已经是连续三年深圳三季度供应收缩。
2024年三季度供应18150套，其中住宅14955套，2025年三季度供应12351套，其中住宅10673套。
而今年的三季度，纯住宅计划6929套，仅2024年的56%，直接少了5422套，相当于深圳一个大片区的供应量被砍，而且是一到两个季度的区域供应的缩减量。
但三季度住宅供应套数占了总货量的96%以上，剩下的商务公寓、商铺、写字楼加起来不到300套，基本可以忽略不计。
说明，三季度深圳楼市的供应逻辑依旧遵循控量原则。
对于住宅部分，透过这些项目名单，也可以看到，深圳供应基本是核心地段的核心项目扎堆，并且大多还是为市场带来过热浪的豪宅。
新世界香蜜四季、安缇雅苑、后海玺家园、观潮府都是10万+/平级别的产品，共计有三百多套。
至于其他刚需类型的外围项目，基本都是两百套起步的供应，同样都是已经在市场上有过一定验证的项目。
宝安区作为供应大户，货量集中在沙井、松岗、航城、西乡等西部外围板块，比如沙井蔚蓝逸境花园单盘推796套，松岗铭著坊推462套，全是数百套级的刚需大盘，摆明了是给西部上车需求准备。
再看光明的供货，最大特点是“挤牙膏”式分批推售。
金硕瑞府连推第二批、第三批，观萃苑开到第四、第五批，深铁瑞城也只推第三批，单次供货基本在100-200套。
背后的逻辑，一方面光明市场购买力有限，一次性放量若推不动，反而会影响接下来的价格体系，另一方面，小步快跑既能制造热销氛围，又能灵活调整价格。
毕竟如今光明最有价值的地铁线路已经兑现，13号线的开通也加速光明成为南山的“睡城”刚需，如同当初4号线开通后，龙华成为承接福田居住需求外溢的刚需热选之地。
这和过去众多供应季度相比，是有明显差异的。
但总的来看，供应的节奏以及逻辑，依旧在控增加量，控供应量，主要围绕优质豪宅，或片区优质核心位置做供应。
控量分化，难掩刚需疲软
供应计划表虽然豪宅扎堆，但托底市场的基本盘优劣参差不齐。
以光明的金硕瑞府来看，作为光明旧改大体量项目，在光明核心片区有着举足轻重的分量。
今年二季度4月29日225套96~126平首批房源，备案均价约45100元/㎡，总价区间约407万～605万，即使小区占地约1.12万仅三栋住宅，规模比较小，可活动空间有限，容积率去到6.22，总楼层38-48层的超高层，户型飘窗面积占比明显，并且价格相较周边市场有一定的溢价，但截至7月8日深圳房地产信息平台显示，卖剩90套。
去化还算不错。
再看龙岗中心城的方州瀚府，作为龙岗超百万级别的改造后项目，从立项到2021年开盘已经十多年，在龙岗中心城片区同样属于巨无霸的存在。
但项目周边基本是工厂城市面貌，不仅包含众多回迁房，携手华润万象系打造的商业迟迟未落地，就连2021年市场氛围非常好阶段推售的房源亦未清盘。
去年12月末合正方州瀚府504套96~230平住宅入市，备案均价约47200元/㎡，总价区间约382万～1693万，截至7月8日深圳房地产信息平台显示，卖剩361套。
而合正方州润园2021年9月以及11月分别推售，备案均价约50200元/㎡，总价区间约390万～844万，共1179套，截至7月8日深圳房地产信息平台显示，卖剩14套。
价格段与金硕瑞府相差不大，但去化效果远不及金硕瑞府。
与此同时合正方州正处于下滑的螺旋之中。
新房库存房源已经有320万左右的价格，有客户合正方州瀚府一期二单元3002房，总价谈到340万，而一期二单元3002房备案总价449万。
但二手房市场，合正方州整体挤压更明显。
合正方州泓园2022年4月推售，289套59~164平毛坯住宅，备案均价约46400元/㎡，总价区间约250万～839万，如今小区2栋东南向约118平的户型，回迁业主甩售价390万，而小区2栋东南向约118平的户型当初的备案总价在512万—546万。
同时，合正方州泓园今年5月96.62平户型，成交总价已经不到310万。
曾经备案总价在390万～844万的合正方州润园今年3月约118平户型，成交总价为409.8万，4月约97平户型成交总价仅311.2万。
还有龙华区域的未来平方云铭府以及九龙山双玺家园。
前者是龙华接下来的供应主力，龙华观澜是超大型旧改综合体，后者属于补充角色。
但未来平方云铭府属于鸿荣源·观城系列，超大体量的供应，容积率不低，配套兑现时间周期长，价格也在卷。
鸿荣源观城（1栋1单元）（即未来平方云山府），去年11月318套88~142平住宅推售，备案均价约43700元/㎡，总价区间约349万～710万，截至7月8日深圳房地产信息平台显示，卖剩120套。
但1栋1单元的99.31平以及98.41平特价促销房源，折后价约370万、290万。
而99.31平户型，鸿荣源观城（1栋1单元）备案总价约384万—401万；98.41平户型，备案总价约403万—432万。
后者九龙山双玺家园，基本就是龙华观澜的边缘地段迷你盘了。
总占地仅0.71万㎡，总建面2.5万㎡，就2栋住宅楼，总共276户，三季度只推200套。
很多大社区的单栋楼户数都比这个整个小区多，本质就是两栋独栋住宅围了点绿化，真正的绿地公共开放空间仅361.31平方米。
虽然位置处于“九龙山数字城核心”辐射范围，周边有华为等产业做邻居，但现成的生活配套资源少。
交通上，目前最近的4号线长湖站，开车都要十几分钟，刚需没车的话，通勤先坐公交再转地铁，早晚高峰来回两小时是常态。
22号线库坑站在建、27号线支线规划，等真正落地通车，少说五到十年，刚需人生有几个十年等地铁。
并且27号线支线（九龙山设站）只是规划，未进入地铁远期规划的五期。
商业上，自带只有零星社区底商，约2.5万㎡集中商业在旁边的世纪花园地块，需2028年才建成，等开业也需要几年时间，这几年日常买菜、吃饭基本靠周边城中村小店。。
教育上，旁边规划的36班九年制学校至今还是空地，当前学区划片的行知学校、福城实验，既不是名校，距离也不算近。
能够拿出来和竞品做对比的，也就容积率和层高了。
容积率3.51、27-28层小高层、梯户比不错。
说白了，现状就是“产业有，生活无”。
所以，三季度深圳新房市场看似核心区豪宅扎堆，市场的关注度有可能会被拉高，但刚需托底的项目成色参差不齐。
真正落到市场的成交端，可能这些外围刚需项目的处境，要比看到的压力更大。
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